Když koupíme pozemek, můžeme do roka stavět? Napevno bych s tím nepočítala, odpovídá právnička

Když už najdeme solidního kupce, nebo jako kupující pěkný pozemek, kde si chceme postavit například dům, jak dlouhý a náročný proces nás čeká? „To je dost těžké říct, protože to mohou být týdny, ale někdy až měsíce. Záleží totiž na řadě faktorů, včetně toho, zda je kupní cena financována hypotékou,“ odpovídá právnička.

Rezervační smlouva

„Ale když to vezmeme úplně od počátku, tak máme nemovitost, máme zájemce, podepíše se rezervační smlouva. Ta nám říká, že máme nějakou dobu na to, abychom složili rezervační zálohu. Než se podepíše kupní smlouva, většinou se využívá času na vyřízení hypotéky,“ popisuje Aneta Mikešková.

Kupní smlouva

Následuje kupní smlouva. Po jejím uzavření se obvykle čeká znovu, a to na složení kupní ceny. „Je-li financována hypotékou, opět to trvá o několik týdnů déle. Vyplatí se proto vyjednat si předem hypoteční rámec v takzvané předschválené hypotéce,“ radí právnička.

Katastr

„Jakmile máme peníze, podává se návrh na vklad do katastru nemovitostí,“ pokračuje Aneta Mikešková, „vklad trvá asi měsíc, protože tam běží dvacetidenní plomba. Plus má pak katastr deset dní na to, aby vklad zapsal.“

Projekt

Máme převedeno, vyplacené peníze, co dál? „Můžeme například oslovit architekta, projektanta, aby nám připravil projekt. A s tím potom jdeme na stavební úřad žádat o stavební povolení. A to je znovu záležitost na několik měsíců,“ říká právnička.

Stavební řízení

Podle jejích zkušeností záleží na oblasti, ve které kupujeme nemovitost, nebo ji chceme stavět. „Různě dlouho totiž trvá stavební řízení v menších obcích a ve velkých městech,“ vysvětluje. Takže kdybychom teoreticky začali s celým procesem v lednu, je reálné, že ještě téhož roku kopneme do země? „Řekněme, že v některých oblastech se to může podařit. Ale napevno bych s tím nepočítala,“ odpovídá Aneta Mikešková.

Pozemek se stavebním povolením

Proto je výhodnější koupit pozemek, na kterém už stavební povolení je. „Stavební povolení automaticky přechází na nového vlastníka. Je to vlastně právo provést stavbu. Akorát musejí být dodrženy podmínky, které jsou v povolení uvedené.“

Změna stavby

V praxi má ale často nový vlastník o stavbě jinou představu, než měl původní majitel. „V průběhu se proto žádá o souhlas změny stavby a zároveň o oficiální změnu stavebníka v dokumentech. Jsou to řešitelné věci,“ ujišťuje právnička.

Rozhoduje prodávající

A kdo je podle ní v českém právu ve výhodnějším postavení? Prodávající, nebo kupující? „Dle mého právního názoru je ve větší výhodě prodávající, protože právě on rozhoduje, jestli nemovitost prodá, za kolik a komu. Zda dá přednost někomu, kdo bude platit hotově, a věci půjdou rychleji, nebo dá na osobní sympatie a prodá svou nemovitost raději tomu, kdo čeká na hypotéku,“ usmívá se advokátka.

Daň z příjmu

Jak je to dnes s daní z prodeje či koupi nemovitosti? „Daň z nabytí nemovitosti byla zrušena covidem, ta už dnes není. Máme ale daň z příjmu. Tu platí prodávající. U fyzické osoby je to 15 procent, u právnické 21 procent. Ovšem s tím, že za určitých podmínek může být prodávající od daně osvobozen.“

Osvobození od daně

A to je důležité vědět. Takže jaké podmínky to jsou? „Například splní-li prodávající podmínku časového testu. Pokud nemovitost nabyl po 1. lednu 2021, platí podmínka deseti let. Jakmile bude vlastnit nemovitost déle jak deset let, bude osvobozen od daně z příjmů,“ odpovídá Aneta Mikešková.

Jsou i další možnosti: „Pokud nemovitost užívá pro své bydlení minimálně dva roky před prodejem, což se prokazuje placením energií a podobně. Nebo pokud z prodeje financuje své následné bydlení, tak i tam je osvobozen od daně z příjmu.“

Celý rozhovor o koupi a prodeji nemovitostí z právnického pohledu s advokátkou Anetou Mikeškovou si poslechněte online.