Výhled na Kleť, Hlubokou, nebo Černou věž automaticky zvyšuje cenu nemovitosti na Českobudějovicku, popisuje makléř

Tadeáš Vaverka|foto:Judita Šímová, Český rozhlas

Ceny domů i bytů v okresních městech se pohybují o 10 až 20 procent níž než v krajské metropoli, zejména to platí pro Tábor, Písek a Český Krumlov. Na Prachaticku, Strakonicku nebo Jindřichohradecku bývají nemovitosti i o 30 procent levnější. Půjdeme-li ještě do menších měst a městeček, na venkov, pak se ceny posunou dolů přibližně o polovinu.

Jak se cena tvoří a která je reálná?

Cena podivně nízko

„Když se dneska podíváte na realitní server, tak vidíte dost rozmanité ceny. Ptáte se, proč jedna stavební parcela stojí dva tisíce za metr čtvereční a jiná v téže obci čtyři tisíce. Může to být tak, že prodejce chce nalákat co nejvíce lidí, a proto dá příliš nízkou cenu. Reálná cena, které je pak dosahováno, je úplně někde jinde,“ vysvětluje makléř první, podhodnocený případ.

Cena není uvedena

„Pak jsou ceny skryté, pouze na doptání. Ty bývají extrémně přemrštěné. A je k tomu evidentně nějaký důvod,“ doplňuje.

Cena nesmyslná

Další možností je cena příliš vysoká. „Scénář je většinou takový, že makléř poslouchá majitele, který mu řekne, že to je nejkrásnější byt široko daleko, opravený za spoustu peněz s využitím prémiových materiálů, nádherný výhled... Na Kleť, na zámek Hluboká, nebo na Černou věž, to jsou taková tři top, která na Českobudějovicku automaticky navyšují cenu,“ směje se Tadeáš Vaverka.

Pokud pak makléř odpoví, že ano, v pořádku, náš zákazník, náš pán, nesmyslná cena se dostane do nabídky. „Přitom není založena na žádné expertíze a na žádném relevantním názoru z trhu. Ve chvíli, kdy je publikována, vytvoří mylný obrázek o cenách nemovitostí,“ dodává.

Cena dobrá, ale dům se neprodává

Další kategorií jsou ceny nadhodnocené jen lehce. „Jsou vyšší jen mírně, cena se zdá dobrá, ale nabídka stejně na serveru visí šest měsíců. To znamená, že to pořád ještě není tržní cena,“ dokládá odborník na reality.

Bingo: cena reálná

„A pak jsou ceny reálné,“ pokračuje Tadeáš Vaverka, „a to jsou ceny bytů, domů nebo pozemků, které se na trhu moc neohřejí. Inzerát je tam týden, čtrnáct dnů, měsíc a pak zmizí. Podle toho máte šanci vysledovat cenu reálnou.“

Jak se v tom vyznat

Nepřekvapí, že makléř a majitel realitní kanceláře doporučuje oslovit odborníka. Jak říká, jednotky tisíc korun za expertízu se vyplatí. „V tržním posudku, který vám realitní specialista předá, by měla být úplně základní matematika pro danou lokalitu. Měla by vycházet z nabídek za posledních asi šest měsíců, měly by tam být dokonce vidět korekce cen, to znamená, kde se oproti nabídce zlevňovalo,“ popisuje.

Realitní kanceláře si podle něj dokáží sáhnout do katastru nemovitostí pro reálné transakční ceny, které jsou uvedené v kupních smlouvách. „Mohou se tak velmi přiblížit realitě. Běžný spotřebitel tyto možnosti obvykle nemá,“ připomíná.

Když selže makléř

Někdo se podívá na obdobné nabídky v okolí a inspiruje se. Tady byt prodávají za dva a půl milionu, tak já zkusím přidat dalšího půl milionu, řekne si. A pak se podívá někdo další a i on si přihodí. Tímto způsobem cena uměle roste a nemovitosti jsou neprodejné.

„Přesně to se na trhu s realitami velmi často děje. A je to odraz toho, že selhal realitní makléř. My často nejsme ochotní klientům říkat nepopulární názory a nereálné nápady jim vymluvit. Jistě, riskujeme, že klient nám svou nemovitost nesvěří, ale to je podle mě kámen úrazu. Kdybychom byli odvážnější, pomohlo by to obrovským způsobem trh zprůhlednit,“ přiznává na závěr Tadeáš Vaverka.

Celý rozhovor o jihočeských realitách dneška i o výhledu do budoucna s makléřem Tadeášem Vaverkou si poslechněte online.